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潘璠解读房地产市场长效机制 探索政策动态调整退出机制

  自然资源部近日发布的今年第二季度主要城市地价监测报告显示,在调控总体从严的形势下,热点城市房地产市场调控效果显著,其余部分城市热度却明显上升,部分二三线城市出现了非理性、逆调控周期的升温。报告建议,要建立动态调节和阶段性政策退出机制,探索建立“去库存政策”的有序退出机制,探索吸引人才方式的调整机制,避免政策产生负外部性效应。

  二季度以来,无论是官方销售数据、价格统计指标,还是地价、溢价等数据,都显示出一些地方房地产市场的逆动和升温。1月份至7月份,全国新建商品房销售额和销售面积增速在1月份至4月份降至调控以来的最低点后,又持续呈上升态势;7月份,70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市由上月的63个增加到65个;上半年,国有土地使用权出让收入增速则高达43%。

  对于出现这种逆动和升温的原因,有关部门和机构及研究者已经作出了一些解读,大致有以下几点。一是一些城市调控措施力度有限,特别是一些去库存压力较大的三四线城市,调控措施相对温和;二是一些城市出台的包括奖励措施、实际加杠杆措施在内的多种去库存措施,增加了房地产市场短期需求,甚至激活了投资投机性需求;三是棚改货币化规模较大,大量资金流入,扩大了刚需、改善性需求的规模;四是在“抢人大战”中,一些城市把购房作为一个利器,带来了一些负面效应;五是在多种因素综合作用下,一些地区形成了“一房难求”的表象,进一步加剧了房价看涨的市场预期。

  自2016年9月30日启动以来,这一轮楼市调控已经持续了近两年,中央和主管部门“坚决遏制房价上涨”的态度始终是明确的。但是,由于各地楼市具有差异性,落实中央要求也须坚持因城施策,有些城市特别是一些三四线城市在调控中往往要兼顾价格调控、去库存、棚改货币化等多重目标。所以,未来一段时间里,各地从本地实际出发,探索建立动态调节机制和阶段性政策退出机制,是一个可行和有益的选项。

  建立这样一套机制,不同城市应坚决落实中央要求,从自身实际出发,针对不同目标确定不同的量化标准,纳入常规的统计监测。当某些阶段性政策实施后,监测指标达到量化标准后,相关政策就应适时调整或退出,以避免引发负外部性效应。这需要各地政府对本地情况、特别是人口规模及结构、存量房在建房总量、财政金融状况等详细了解,并据此作出科学合理的设计和规划。比如,某些库存规模仍然较大的城市,去库存、和以棚改货币化方式实现去库存,仍将作为一项阶段性政策,并确定具体的量化目标及时间表。当目标实现时,相关政策就应当及时退出,避免人为导致供不应求,诱发房价上涨。

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